当婚姻走到尽头，房产作为家庭核心资产，其分割问题往往成为焦点。协议离婚时如何合法、公平地分割房产？婚后共同财产又应遵循怎样的分配标准。
一、协议离婚房产分割法律依据
《中华人民共和国民法典》：
第1062条： 明确夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、生产经营收益、知识产权收益、继承或受赠的财产（除非遗嘱或赠与合同确定只归一方的财产）等，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。房产若在婚后购买，无论登记在谁名下，原则上均属于夫妻共同财产。
第1065条： 允许男女双方以书面形式约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属（分别所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有）。有效的书面财产协议优先于法定共同财产制。
第1087条： 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。这同样是协议分割的重要参考原则。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》： 对夫妻共同财产的范围、个人财产的转化、父母出资购房的认定、贷款房屋的分割等具体问题作出了更详细的规定。
二、婚后共同财产认定标准
时间标准： 婚姻登记之日起至离婚登记/判决生效之日止 期间取得的财产（法律另有规定或双方有效约定的除外）。
来源标准：
夫妻双方的工资、奖金、劳务报酬。
生产、经营、投资的收益（如一方经营公司，婚后产生的收益）。
知识产权的收益（如婚后实际取得或明确可以取得的稿费、专利转让费等）。
继承或受赠所得的财产（关键：遗嘱或赠与合同中明确指定只归夫或妻一方的除外）。
其他应当归共同所有的财产（如婚后用共同财产购买的房产、车辆、贵重物品等）。
转化标准： 婚前个人财产在婚后的收益（如租金、投资增值）一般视为共同财产，但自然增值和孳息（如婚前房屋在婚后的市场自然升值、果树结果）通常仍归个人。婚前个人财产形态转化（如卖掉婚前房款购买新房），若未混同且能清晰追踪，通常仍属个人财产。
三、协议离婚房产分割的合法方式与原则
协议离婚的核心是自愿协商，但协议内容必须合法，且不能损害子女、债权人或任何一方的合法权益。
分割基础：
区分房产性质： 首要任务是明确目标房产属于夫妻共同财产、一方个人财产还是混合性质。这是分割的前提。
评估房产价值： 双方协商确定一个公平的市场价值，或共同委托专业评估机构进行评估。价值应包括房屋本身及房屋占用范围内的土地使用权价值。
主要分割方式：
归一方所有，给予另一方补偿： 这是最常见的方式。
操作： 获得房屋产权的一方，按照协商确定或评估的房屋价值，扣除剩余未偿还贷款（如有）后，将应支付给另一方的补偿款（通常是房屋净值的一半，或协商比例）支付给对方。
后续： 需办理产权过户登记（去掉另一方名字）、贷款人变更（如需）等手续。
出售房产，分割售房款： 双方均不主张要房或难以协商补偿时采用。
操作： 共同出售房屋，在扣除交易税费、中介费、提前还款违约金（如有）和剩余贷款后，双方按约定比例（通常均分，或协商比例）分割净得房款。
共同所有（极少见）： 离婚后双方仍按份共有房产（需明确各自份额）。这种方式易引发后续纠纷（如管理、使用、再出售），实践中非常少见，一般不推荐。
协议分割的基本原则（虽自愿但应参考）：
自愿平等原则： 协议必须是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫。
公平原则： 分割结果应相对公平合理，避免显失公平。
照顾子女和女方权益原则： 抚养子女的一方、女方在住房上确有困难的，在分割时应给予适当照顾（如获得房屋产权，或获得更高比例的补偿）。
照顾无过错方原则（实践中参考）： 如果一方存在《民法典》第1091条规定的重大过错（重婚、同居、家暴、虐待遗弃家庭成员、其他重大过错），在财产分割上可适当少分。协议中体现对无过错方的倾斜是合法的。
不得损害他人利益原则： 协议不能用于逃避夫妻共同债务的清偿，损害债权人利益。
四、协议离婚房产分割事项
书面协议是必须！ 口头协议无效。所有关于房产分割的约定，必须清晰、明确地写入《离婚协议书》 中，双方签字确认。协议中应写明：
房产的具体坐落位置（门牌号、产权证号）。
房产的归属（归哪一方所有）。
补偿款的金额、支付方式（一次性/分期）及支付时间。
房屋贷款的承担（由谁继续偿还，或如何共同清偿）。
过户手续的办理时间及费用承担。
户口迁移约定（如有需要）。
厘清房屋贷款： 这是分割的重难点。
明确剩余贷款本金。
明确离婚后由谁负责继续偿还贷款（通常是获得产权的一方），并约定清楚。
如果出售分割，需约定提前还贷的资金来源和操作流程。
重要提示： 即使离婚协议约定贷款由一方承担，但若该方不还款，银行仍有权向作为共同借款人的另一方（若双方都是借款人）追偿。获得产权一方应尽快办理贷款人变更（转按揭）或提前结清贷款以解除另一方的责任。
特殊类型房产处理：
婚前购买，婚后共同还贷： 房屋产权一般归登记方，但婚后共同还贷支付的款项及其对应的财产增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
父母出资购房：
婚后父母全额出资，登记在自己子女名下： 通常视为对自己子女的赠与，属个人财产。
婚后父母部分出资（首付），登记在子女一方或双方名下： 若无特殊约定，父母出资部分视为对夫妻双方的赠与，房屋属于共同财产。若有书面约定（如借条或赠与协议指定只给一方），则按约定处理。实践中争议极大，需有充分证据。
农村宅基地房屋/拆迁安置房： 涉及集体经济组织成员身份、拆迁政策等，非常复杂，需结合当地政策和具体产权情况分析，强烈建议咨询专业律师。
尚未取得完全产权的房改房、经济适用房等： 分割需符合相关政策规定，操作有特殊性。
税费承担： 离婚房产分割（产权变更）通常涉及契税、个税（如不符合免税条件）、登记费等。协议中应明确各项税费由哪一方承担。
及时办理过户手续： 协议约定房产归一方后，务必及时办理产权过户登记！拖延可能导致对方反悔、房屋被查封或抵押等风险。凭离婚证、离婚协议、房产证等材料到不动产登记中心办理。
五、离婚协议书的效力与救济
效力： 在民政局办理离婚登记备案的《离婚协议书》对双方具有法律约束力。
反悔/欺诈/胁迫： 如果一方在离婚后一年内，能证明签订协议时存在欺诈、胁迫等情形的，可以向人民法院提起诉讼，请求撤销财产分割协议。但仅以“显失公平”为由要求变更或撤销协议，法院通常不予支持（除非同时构成欺诈胁迫）。
未履行： 若一方不按协议履行（如不支付补偿款、不配合过户），另一方可以凭生效的离婚协议向法院提起诉讼，要求对方履行协议义务。胜诉后可申请强制执行。
六、法律建议
充分沟通协商： 协议离婚的基础是自愿，双方应坦诚沟通，理性协商。
全面梳理财产债务： 在协商前，双方应共同梳理清楚所有夫妻共同财产（尤其是房产、车辆、存款、股票、公司股权等）和共同债务。
寻求专业帮助：
法律咨询： 在签署协议前，强烈建议双方各自或共同咨询专业的婚姻家事律师。律师可以帮助您：
厘清财产性质（个人/共同）。
评估不同分割方案的利弊和法律后果。
审查协议条款的合法性、完备性和可操作性。
提示潜在风险（特别是贷款、税费、过户问题）。
协助起草或审查《离婚协议书》，确保表述清晰无歧义。
财务/税务咨询： 对于涉及公司股权、大额资产、复杂税务问题的分割，可咨询会计师或税务师。
明确具体可操作： 协议书条款务必具体、明确、可执行，避免使用模糊语言（如“适当补偿”、“尽快办理”）。要写清金额、时间、方式、责任主体。
保留证据： 协商过程中的重要沟通记录、支付凭证、评估报告等注意保存。
协议离婚中房产分割的合法性，核心在于双方自愿达成的书面协议内容清晰、权责明确，且不违反法律强制性规定及公序良俗，尤其不得损害子女及债权人利益。婚后共同财产的分割遵循“约定优先于法定”的原则，无约定时则依法均等分割，并适当照顾子女、女方及无过错方权益。
面对房产分割这一复杂问题，充分了解法律规则是基础，理性沟通协商是关键，借助专业法律力量则是规避风险、保障权益的明智之选。 一份合法、公平、详尽的离婚协议，不仅是对过往的妥善交代，更是双方迈向新生活的坚实基础。
每个人的具体情况不同，涉及离婚财产分割（尤其是复杂房产问题），强烈建议您及时咨询专业婚姻家庭律师，获取针对您个人情况的法律意见和解决方案。
