提示： 婚后房产证协议过户享受国家免税政策，免征契税、个人所得税和增值税！有关夫妻房产证更名全流程、必备材料、费用清单及常见问题解答。
一、确认房产性质与过户条件
在办理婚后房产证更名前，请确认满足以下基本条件：
- 婚内共同财产： 该房产是夫妻双方在婚姻关系存续期间共同购买，或由一方婚前购买但婚后共同还贷且约定为共有的财产。
- 双方自愿协商一致： 房产更名必须基于夫妻双方真实、自愿的协商结果。
- 无产权纠纷： 房产不存在查封、冻结、抵押等限制过户的情况（抵押房产需先取得银行同意）。
- 已取得房产证： 必须持有合法有效的《不动产权证书》。
二、必备材料清单（务必提前准备齐全）
办理房产证更名需要准备以下材料：
- 身份证明： 夫妻双方身份证原件及复印件、户口簿原件及复印件
- 婚姻证明： 结婚证原件及复印件（遗失需补办）
- 不动产权属证书： 《不动产权证书》原件
- 婚内财产约定协议（核心文件）： 写明房产变更具体内容，建议公证
- 登记申请书： 当地不动产登记中心领取或下载
- 其他文件： 抵押证明（如有）、监护人证明（涉及未成年人）等
协议公证建议
虽然法律未强制要求婚内财产协议必须公证，但经过公证的协议法律效力更高，在后续纠纷中证明力更强，部分城市登记机构要求提供公证协议。
三、协议过户全流程详解（7个核心步骤）
- 第一步：充分沟通，达成一致 - 确定房产归属和过户方式（通常为无偿赠与）
- 第二步：起草/签署婚内财产约定协议 - 书面签署协议，建议办理公证
- 第三步：预约与申请 - 通过不动产登记中心官网/APP预约，双方共同前往
- 第四步：窗口受理与审核 - 提交材料，领取《受理通知书》
- 第五步：缴纳相关税费 - 缴纳登记费和印花税（详见费用清单）
- 第六步：审核与登簿 - 登记机构实质性审核，信息登记在不动产登记簿
- 第七步：领取新不动产权证书 - 凭受理通知书和身份证领取新证
四、费用清单详解
| 费用类型 | 金额/计算方式 | 征收方 | 备注说明 |
|---|---|---|---|
| 不动产登记费 | 住宅：80元/套 非住宅：550元/件 | 不动产登记中心 | 国家统一标准，主要费用 |
| 印花税 | 5元/本 | 税务部门 | 新证书按件贴花 |
| 证书工本费 | 免费 | 不动产登记中心 | 目前免征 |
| 契税 | 免征 | 税务部门 | 夫妻婚内更名、加名、减名、变更份额均免征 |
| 个人所得税 | 免征 | 税务部门 | 婚内房产更名不属于个税应税行为 |
| 增值税及附加 | 免征 | 税务部门 | 不属于销售行为，免征 |
| 协议公证费（可选） | 财产价值的0.1%-0.3% | 公证处 | 非强制但强烈推荐，按房产评估价分段累计 |
免税政策重要提示
契税、个税、增值税的免征政策仅限夫妻婚内房产更名（通过约定或赠与方式）。离婚房产分割适用类似免税政策，但需依据离婚协议或法律文书。
五、常见问题解答
Q：贷款未还清的房子可以更名吗？
A： 可以，但必须先取得抵押权人（银行）的书面同意。银行同意后配合办理抵押变更登记，否则无法过户。
Q：只加名字（不改变原产权人）需要什么手续？
A： 流程和材料与完全更名基本一致。需要签署婚内财产约定协议（约定为共同共有或按份共有），同样享受契税、个税、增值税免征优惠。费用主要是登记费（80元）和印花税（5元）。
Q：签了协议没过户，房子算谁的？
A： 协议有效，但物权未变动！《婚内财产约定协议》在夫妻内部有约束力，但根据《民法典》，不动产物权变更未经登记不发生效力。务必及时办理过户登记！
Q：委托他人代办可以吗？
A： 原则上要求双方亲自到场。特殊情况下需提供经公证的授权委托书，具体需咨询当地登记中心。
Q：办理周期需要多久？
A： 材料齐全、无特殊情况，一般在5-15个工作日。具体时间各地略有不同。
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