离婚后处置共有房产是许多夫妻面临的现实问题。根据《民法典》第305条规定："共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。"
一、离婚后房产处置的三种情形
情形1：协议明确房产归属
离婚协议或判决书已明确房产归一方所有：
- 产权人可直接出售房产
- 需先办理产权变更登记
- 无需另一方签字同意
情形2：房产仍为双方共有
未分割或约定共同持有：
- 出售需双方共同签字
- 可协商出售后分割房款
- 一方不同意可向法院起诉
情形3：涉及子女权益
房产涉及子女居住权或所有权：
- 出售需取得子女监护人同意
- 法院可能限制出售
- 需保障未成年子女权益
二、出售共有房产的完整流程
1
确认产权状态
查询不动产登记中心，确认：
- 房产登记权利人
- 抵押和查封状态
- 产权份额比例
2
办理产权变更（如需）
若协议约定归一方所有：
- 准备离婚协议/判决书
- 缴纳契税（1-3%）
- 办理过户登记（7-15个工作日）
3
协商出售方案
关键协商事项：
- 出售价格底线
- 中介选择与佣金
- 房款分配比例与方式
- 税费承担方案
4
完成交易与分割
交易注意事项：
- 双方共同签署买卖合同
- 买方房款直接支付至约定账户
- 扣除税费后按协议分割
- 保留全部交易凭证
三、法律风险与防范
风险警示：
擅自出售风险
未经共有人同意出售房产，可能导致：
- 合同被认定为无效
- 承担违约责任
- 赔偿对方损失
房款侵占风险
收到全部房款的一方可能：
- 拒绝分割房款
- 转移或隐匿资金
- 需通过诉讼追偿
税费争议风险
常见争议点：
- 满五唯一认定标准
- 差额20%税费承担
- 装修抵扣凭证
防范措施：
- 签订书面分割协议明确各方权利义务
- 通过资金监管账户进行房款交割
- 交易前结清物业费、水电费等共同债务
- 保留全部协商记录和书面证据
四、离婚房产出售税务指南
| 税种 | 征收标准 | 离婚特殊政策 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 个人所得税 | 差额的20%或全额的1-3% | 离婚分割不征税 出售时按原购入价计算 | "满五唯一"可免税 |
| 增值税 | 增值额的5.6% | 持有满2年免征 | 按房产证或契税时间孰先 |
| 契税 | 1-3% | 离婚产权变更免征 | 出售时由买方承担 |
