离婚手续办完≠房产自动分割！ 离婚协议签字只是第一步，完成产权过户登记才算真正分好房子。不过户可能被查封、转卖，甚至需要打官司强制执行！
一、为啥离婚证到手了，房子还不算我的？
法律怎么说
- 协议≠产权转移
- 离婚协议仅约束夫妻双方，不能对抗第三人
- 《民法典》第209条：不动产物权变更以登记为准
- 登记机关只看房产证
- 房管局不认可离婚协议作为产权依据
- 未过户前原产权人仍可抵押、出售房产
血泪教训
- 房子被偷偷卖掉
- 案例：前夫出售已协议归女方的房产
- 买家不知情+已过户→女方只能追讨赔偿
- 债务牵连房子
- 前夫欠债未还，债权人申请查封登记在其名下的房产
- 即使协议归女方，仍需先还债才能解封
二、房产过户要闯几道关？
1
有贷款的房子怎么过户？
- 先赎楼再过户：还清贷款→注销抵押→办理过户
- 转按揭（极少适用）：需银行同意变更借款人
- 担保过户新政：部分城市支持"带押过户"
- 需银行配合且双方征信良好
- 目前仅限住宅且为同一银行贷款
2
对方不配合怎么办？
- 起诉确权：凭离婚协议向法院起诉
- 强制执行：胜诉后直接凭判决书过户
- 律师警告函：正式函件催告，避免激化矛盾
3
要交哪些钱？
- 免税情形：夫妻共有财产分割免征契税
- 必要费用：
- 登记费80元/套
- 工本费10元/本
- 警惕中介乱收费：无需通过中介办理！
三、哪些"坑爹房"根本过不了户？
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小产权房/安置房
- 无法登记：无正规产权证，交易不受法律保护
- 补救方案：在离婚协议中明确使用权和拆迁权益分配
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农村宅基地房
- 限制过户：非集体成员不能登记为产权人
- 变通方法：协议约定房屋使用权+折价补偿
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未办证的新房
- 需两步走：
- 先办初始登记至原产权人名下
- 再办理离婚分割过户
- 开发商配合：需开发商出具同意变更的书面文件
离婚后30天内必做
- 查房产状态：持身份证到不动产中心打印产权档案（看有无抵押/查封）
- 预约过户：通过"不动产登记一窗办事平台"或当地APP预约
- 备齐材料：
- 离婚证+离婚协议（民政局盖章版）
- 房产证原件
- 双方身份证、户口本
- 共同现场办理：需双方亲自到不动产登记中心签字
法律依据：
- 《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第69条：当事人达成的以协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效...但已办完离婚手续的协议具有法律约束力。
- 《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（2021年第29号）：夫妻离婚分割房产免征契税。
