离婚后未还清房贷的房产过户三步走→①银行解押或转按揭审批 ②办理离婚析产登记 ③缴纳契税过户。
一、离婚房产过户
- ► 协议离婚：凭离婚协议办理过户（需银行同意）
- ► 诉讼离婚：持法院判决书/调解书强制过户
- ► 特殊情形：婚前个人财产婚后共同还贷的补偿计算
二、银行解押操作
第一步：提前还贷解押（适合资金充足方）
- 向贷款银行提交提前还款申请
- 支付剩余本金及违约金（通常为1-3个月利息）
- 领取银行出具的贷款结清证明和抵押注销材料
第二步：办理抵押注销登记
- 双方持身份证、离婚证明到不动产登记中心
- 提交银行出具的抵押注销材料
- 领取不动产抵押注销登记证明
三、转按揭贷款
情形1：贷款资质转移（接收方继续还贷）
- 接收方向银行提交贷款人变更申请
- 提供收入证明、征信报告等还款能力材料
- 银行审批通过后签订新的借款合同
情形2：重新申请贷款（适合利率优化）
- 结清原贷款后重新申请新房贷
- 比较各银行离婚人士专属房贷产品
- 利用当前利率政策降低还款成本
四、过户登记
- 材料准备：离婚证/判决书、析产协议、完税证明、解押证明
- 契税缴纳：按房产价值1-3%缴纳（离婚分割通常免税）
- 办理时限：抵押注销后15个工作日内完成过户登记
⚠️ 风险警示
- 未解除抵押直接过户→不动产中心不予受理
- 逾期未办理→可能面临对方反悔风险
- 接收方贷款资质不足→导致转按揭失败
- 遗漏共同还贷增值补偿计算
- 未及时变更还款账户→影响征信记录
法律依据：《民法典》第406条：抵押期间抵押人可转让抵押财产
实务要点：新规明确离婚房产过户免征增值税（需提供析产证明）
